Hallo liebe Bloggergarten Leser,
heute widme ich mich dem Thema Baulast.
Das Gartenhaus im eigenen Garten gehört einfach dazu. Je nach Nutzungsbedarf bringen die Gartenfreunde dort ihre Gartenmöbel oder Rasenmäher und Co. unter, um diese vor Witterungseinflüssen zu schützen. Aber auch als Partyraum, in dem sich die Gäste im Rahmen einer Grillfeier zu einer gemütlichen Runde versammelt haben, erfüllt ein solches Objekt seinen Zweck. Doch was, wenn der Nachbar feststellt, dass die Gartenhütte einen Meter auf seinem Grundstück steht? Kann er nun den Abriss verlangen, auch wenn das Häuschen bereits seit mehreren Jahren an diesem Standort fest verwurzelt ist und von den Vorbesetzern dort aufgestellt wurde? Wie sieht es bei einem Neubau aus? In diesen Fällen ist die Baulast von einer essentiellen Bedeutung – sofern sie eingetragen wird.
Was besagt die Baulast?
Die Baulast ist in den meisten Bundesländern im Bauordnungsrecht verankert. Sie verpflichtet einen Grundstückseigentümer gegenüber den Baubehörden, bestimmte Dinge auf einem Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Wie in einem älteres Artikel der online Ausgabe der Giessener Zeitung zu lesen war, wird diese Verpflichtung des Handelns über ein Baulastenblatt in das Baulastenverzeichnis aufgenommen. Die Folgen dieses Eintrags sind bedeutsam, denn in den meisten Fällen ist diese Entscheidung unumstößlich.
Anhand des Beispiels mit der Errichtung eines Gartenhauses, bei dessen Erstellung die bei dem Bauvorhaben vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten werden, wird deutlich:
Es besteht die Möglichkeit, im Falle der Einräumung einer Baulast durch den Nachbarn, eine entsprechende Baugenehmigung zu erhalten.
Dieses findet auch dann seine Anwendung, wenn im Zuge der Bebauung mehrere Grundstücke bezüglich der Genehmigung betroffen sind.
Ist die Baulast eingetragen, so kann dadurch die Bebauung des angrenzenden Grundstücks zum Nachbarn entsprechend erweitert werden.
Rechtliche Wirksamkeit einer Baulast
Die Baulast stellt lediglich die Rechtsverhältnisse zwischen dem Grundstückseigentümer, der sich zu der Eintragung verpflichtet hat und der Baubehörde sicher. Hintergrund ist, dass die Bauaufsichtsbehörde das darin festgeschriebene Handeln durchsetzen kann.
Die Baulast ist jedoch keine verbindliche Regelung bezüglich der privatrechtlichen Verhältnisse und auch kein Ersatz für potentielle zivilrechtliche Vereinbarungen. Unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem begünstigten und dem belasteten Grundstückseigentümer ergeben sich daraus also nicht. Es empfiehlt sich daher, eine gesonderte privatrechtliche Regelung ergänzend zu vereinbaren.
Die Erklärung über eine Baulast muss immer schriftlich formuliert werden. Um die Wirksamkeit und eine Anerkennung bei der Baubehörde zu erlangen, ist die Unterschrift öffentlich zu beglaubigen oder sie muss vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet werden.
Nachdem dem Eintrag der Baulast in das Baulastverzeichnis findet sie auch für Rechtsnachfolger oder bei einem Eigentümerwechsel sowohl des begünstigten als auch des belastenden Grundstücks weiterhin ihre Anerkennung. Wer also als Käufer eines Hauses bereits ein Gartenhaus auf seinem Grund und Boden stehen hat, sollte sich in jedem Fall erkundigen, ob eine Erklärung in einer Baulast vorgenommen worden ist.
Diese Baulast verliert nur in den Fällen ihre Wirksamkeit, wenn im Baulastenverzeichnis ein entsprechender Verzicht darauf schriftlich vermerkt ist. Das Baulastenverzeichnis ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzusehen. Eine Entfernung des Eintrags kann zudem nur dann vorgenommen werden, sofern kein öffentlich-rechtliches Interesse über die Fortführung mehr daran besteht. (exemplarisch dann, wenn ein Bauvorhaben auch ohne die Baulast bereits als rechtmäßig angesehen wird).
Erklärung zum Beitrag
Dieser Beitrag zum Thema Baulast ist das Ergebnis eigener Recherchen. Die Aussagen hegen keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ist auch rechtlich nicht verbindlich da ich als Laie keine Rechtsberatung geben kann.
Wenn ihr zu dem Thema noch was ergänzen oder berichtigen möchtet dann nutzt bitte die Kommentar Funktion.
Rechtliche Fragen zum Thema sollten auf jeden Fall mit einem sachverständigen Rechtsberater (z.B einem Baurechtsexperten) geklärt werden.
Grüße
Lothar
bloggergarten.de